Перепланировка вторичного жилья

Квартирная перепланировка всё чаще используется  для повышения комфортности своего жилища, построенного ещё в советское время. Элементы типового проектирования того времени: вытянутость комнат подобно трамвайного вагона, совмещенный санузел, прямолинейная конфигурация прихожих — уже не устраивает жильцов.

Но при согласовании с жилищной инспекцией нужно быть готовым ко многим тонкостям и требованиям современного законодательства – не всем идеям перепланировки квартир в многоэтажных домах суждено быть узаконенным.

перепланировка вторичного жилья

Предусмотрена серьёзная ответственность за нарушение законов перепланировки вторичного жилья – денежные штрафы, запреты на поездки за границу и, как крайняя мера — принудительная аукционная продажа жилья. Очевидно, что необходимо иметь представление о том, что запрещено при переустройстве квартиры.

Что нельзя в перепланировке вторичек

В перечень неразрешённых перепланировок, по которым выносится решение суда, входит:

Кухня:

1- объединения её с балконом или лоджией;

2 — демонтаж вентиляционного шкафа;

3 — объединение с рядом расположенной комнатой, если имеется газовая плита.

Санузел:

1 — увеличения санузла при уменьшении площади коридора;

2 — перенос душевых и ванных комнат в зону, находящуюся над жилыми комнатами нижних квартир;

Комнаты и коридоры:

1 — объединение с балконом или лоджией;

2 — перенос элементов отопительной системы квартиры на балконную площадь;

3 — устройство рабочего кабинета в жилом помещении без окон;

4 — изменения (в большую или меньшую сторону) гардеробной площади за счёт иных вспомогательных помещений;

5 — ликвидация несущих стен и перегородок.

Причины ограничения перепланировок

Несмотря на частную собственность принадлежащей владельцу квартиры, её расположение внутри многоэтажного жилого строения накладывает ограничения в правила содержания и эксплуатации, несоблюдение которых приводит к разрушению (частично или полностью) здания. Наиболее характерные из них:

а — снос несущих элементов конструкций (стен, балок перегородок) в квартирах на нижних этажах и в подвальных помещениях, снижающих несущую способность всего многоэтажного дома;

б — разрушительные последствия взрывов в квартирах с газоснабжением при объединённых кухнях с жилыми комнатами;

в — локальные нарушения элементов гидроизоляции, приводящие к протечкам и затоплению;

г — перенос на балкон радиаторов отопления или водоотводных труб, которые при низких температурах могут быть переморожены.

Согласование изменений планировки

Согласование перепланировки возможно двумя способами:

1 — до её осуществления путём обращения в проектную организацию, специализирующуюся в этой области и имеющую соответствующий допуск. Приняв ваш заказ, она выполняет проект на перепланировку с приложением необходимой документацией для согласования с жилищной инспекцией;

2 — если перепланировка уже выполнена, то представлять документы для узаконивания новой конфигурации квартиры владельцу квартиры нужно будет самостоятельно.

По продолжительности весь процесс занимает три месяца и более.

В пакет включают: технический паспорт, план поэтажного расположения дома, экспликацию. При необходимости, такие документы можно получить в бюро техн. инвентаризации. К заявлению на согласование перепланировки в местный муниципалитет прилагается проект, правоустанавливающие документы, согласования с управляющей компанией, контролирующими организациями (Роспотрбнадзор, пожарная инспекция и т.п.). В случае отказа собственник жилья имеет право обжаловать такое решение в суде.

Особенности компетенции суда

Многие эксперты по жилищному законодательству отмечают парадоксаль-ность выносимых судебных решений. Их субъективная подоплёка невольно подменяет выполнение специализированными муниципальными службами строго регламентированных и технически обоснованных инструкций ЖКХ. Возникает вопрос: обладает ли судья необходимыми знаниями и опытом, чтобы выносимое им решение в области перепланировки квартир имело необходимый уровень компетенции:

I _ Например, к незаконной перепланировке в одном из рассматриваемых дел судья отнёс внешнее остекление балкона с установкой оконных каркасов. По его мнению, это может стать причиной ускоренного разрушения балконного ограждения с последующим риском для жильцов и прохожих.

II _ В другом деле, собственником шестикомнатной квартиры на 4-ом этаже было произведено переустройство ванной комнаты в бассейн. Шестиэтажное здание являлось «сталинкой» (построено в период 1930-1954 гг.), но владелец жилья сумел доказать, что нагрузка конструкции бассейна с водой при его эксплуатации не превысит несущую способность перекрытий, а возникновение протечек исключено за счёт качественной гидроизоляции мокрого места.

III _ В третьем случае, при рассмотрении небольшого смещения вентиляционного воздуховода было вынесено отрицательное решение, мотивом которого послужило утверждение судьи, что это приведёт к уменьшению силы воздушного потока в вентиляционной шахте подъездного стояка и как следствие, нарушит режим вентиляции других квартир и повлияет на здоровье проживающих в них граждан.

Продажа вторичной квартиры с перепланировкой

Теоретически, продать квартиру, в которой имеется неузаконенная перепланировка — возможно. Если находится покупатель, которого устраивает такой вариант продажи жилья, а ответственность за нарушение, ложащаяся на нового владельца, его не останавливает.

В то же время многие риэлторы советуют предпочтение отдавать недорогим и быстро реализуемым вариантам, не имеющим нарушений и дополнительных хлопот. Они считают, что покупка квартиры с перепланировкой относится к существующим рискам: покупать эти квартиры не рекомендуют. Пункт в договоре купли-продажи о том, что покупатель полностью осведомлён о неузаконенной перепланировки и признаёт ответственность за эксплуатацию такой квартиры, свидетельствует об этом.

При необходимости узаконивания перепланировки, собственнику лучше решать этот вопрос заранее, перед продажей. Если этого не произошло, возникает вариант, при котором ему приходится снижать цену для покупателя.

Возникают проблемы у покупателей: например, покупка жилья по ипотеке с неузаконенной перепланировкой банком не приветствуется — он отказывает в представлении кредита.

Если очевидно, что невозможно узаконить переделанную квартиру и привести её в первоначальный вид потребует больших вложений, круг покупателей может резко сократиться.

Заключение. Соблюдение разрешённых правил перепланировки вторичной квартиры позволяет в дальнейшем их владельцам избежать многих неприятностей при проживании, а также лишних хлопот в случае продажи.

Читайте наши интересные статьи об услугах по ремонту от нашей компании :

ремонт таунхаусов

Все о ремонте таунхаусов

ремонт помещений

Отделка нежилых помещений

Элитный ремонт

Ремонт ресторанов

Ремонт квартир в новостройке

Ремонт квартир в сталинках

remont-kottedzhej

Ремонт домов и  коттеджей

ремонт офисов

Отделка офисных помещений

разработка дизайн проекта

Разработка дизайн-проекта