В этой статье хотелось бы пояснить немного о покупке квартиры в новостройке по договору ЖСК , как форме сделки, при покупке жилья. В таком ответственном деле, как приобретение недвижимости в новостройке по совершенно малознакомой схеме, не обладая юридическими знаниями и опытом, гражданин может столкнуться с рядом проблем и опасностей. Поэтому следует учитывать определённые нюансы.
Для начала необходимо разобраться, почему застройщики выбирают такую альтернативу долевому договору. Причин может быть масса, если застройщик добросовестный, то это в силу избежания определенных налогов, упрощения процедуры, поскольку договоры ЖСК не подлежат регистрации и т. д.
Итак, все мы слышали о долевом участии, но мало кто приобретал недвижимость, вступая в кооперативы. В некоторых регионах — это довольно новое явление, которое еще законодатель четко не урегулировал. В результате этого, часто можно столкнуться с мошенническими и противозаконными методами и действиями. Чтобы этого избежать, попробуем разобраться. Чтобы хоть немного юридически себя подковать в этой области, можно ознакомиться с ЖК РФ, законом 214 о долевом участии и законом № 215 о накопительных кооперативах.
В чем риски?
Во-первых, при вступлении в ЖСК, гражданин становится чуть ли не самим застройщиком. То есть инвестирование строительства дома осуществляется членами самого ЖСК, следовательно, в случае разорения застройщика, либо возникновения форс-мажоров, финансовая ответственность ляжет на плечи членов, так как члены ЖСК – это орган управления. Поэтому нужно выбирать хорошую компанию при выборе этой схемы. Репутация застройщика здесь является определяющим фактором.
Во -вторых, вступая в членство, гражданин не знает, какие могут «вылезти» расходы. Так как помимо, вступительного и членских взносов, есть еще и дополнительные взносы, которые могут образоваться в процессе строительства по разным причинам, а члены кооператива все-таки заинтересованы достроить дом, поэтому приходится вносить их.
В-третьих, договор с ЖСК не регистрируется, то есть, сам факт, что договор не подлежит регистрации, говорит о том, что могут быть его нарушения, двойные продажи, поэтому Вам нужно изучать досконально содержание договора.
В-четвертых, застройщик не каким образом не страхует объект строительства и не несет ответственности и гарантии за просрочку сроков эксплуатации , за незавершение строительства и т.д.
Когда гражданин все-таки выбирает такой способ покупки жилья, то для начала необходимо ознакомиться с пакетом документов компании. Необходимо сразу уточнять, с какими банками или кредитными фирмами сотрудничает компания-застройщик, в плане того, что если понадобятся ипотечные средства. Для подстраховки проконсультироваться в банках.
Застройщики, у кого схема налажена по заключению договора с ЖСК, имеют возможность проводить сделки с использованием средств материнского капитала или средства специальных сертификатов. Подписывать договор необходимо тогда, когда у Застройщика есть разрешение на строительство, на землю документ (право собственности или аренда), проектная декларация, договор строительного подряда между застройщиком и ЖСК, Устав ЖСК.
Изучение договора
При ознакомлении с Уставом необходимо изучить досконально пункт по оплате, сроки и размеры взносов и т. д , также немаловажно, ознакомиться с правами и обязанностями сторон в Уставе. Очень важно изучить порядок и вопрос цены выхода из членства ЖСК, чтобы это не было потом неприятным сюрпризом.
После этого, гражданин должен ознакомиться с бланком договора.
Рекомендуется обратить внимание на описание самого объекта (адрес, площадь, этаж, балконы или лоджии по договору и т.д.), чтобы характеристики объекта в договоре совпадали с обещаниями. Бывает такое, говорят, что в квартире будет лоджия, а по факту в кадастровом паспорте и в документах указан балкон. На первый взгляд , может показаться ерундой, но нужно четко понимать. Совмещать с квартирой можно только лоджию, балкон при совмещении и ликвидации перегородок нельзя будет узаконить.
Поэтому могут возникнуть трудности на этапе продажи квартиры, да и собственно на незаконную перепланировку могут подать жалобу в соответствующие инстанции, в результате чего, последствия будут неприятные.
Также, обращайте внимание на сроки внесения членских взносов, сроки ввода в эксплуатацию (то есть если срок указан один, а по факту минимальный шанс того, что смогут уложиться в этот срок по сдачи в эксплуатацию, то неприятно будет, если Вам уже нужно будет жилье, а его еще не достроили), гарантийный срок (минимальный гарантийный срок — 5 лет), а также, на указание точных и достоверных реквизитов, кто подписывает договор, на полномочия лиц, подписывающих договор, не помешает удостовериться в порядке ли учредительные документы застройщика.
Подписание договора ЖСК
После того, как все организационные вопросы разрешены, текст договора изучен, можно приступать и к подписанию его, но нужно соблюсти следующие стадии:
1) гражданин пишет заявление о вступлении в ЖСК. Очень важно , чтобы на заявлении была отметка, что приняли его. А также в течение месяца должно быть созвано общее собрание, принято решение большинством голосов и запротоколировано. Только тогда приобретается статус члена ЖСК и можно смело вносить вступительный взнос. При этом на руках у гражданина должны остаться следующие документы: договор с ЖСК, платежный документ о внесении денежных средств (вступительные взносы, членские взносы, дополнительные), выписка из протокола о принятии решения о вступлении и внесении денежных средств.
2)В последующем гражданин вносит членские взносы в течение всего срока строительства, согласно устава и договора с ЖСК. При этом обычно, члены ЖСК платят в один период, инициируется собрание, протоколируется, выдается выписка о внесении взносов и платежный документ. Но порядок этот четко должен быть урегулирован Уставом ЖСК и договором. То же самое и с дополнительными взносами.
После ввода в эксплуатацию , выдается справка или квитанция, что все взносы были оплачены, все выписки из протокола, а сам договор подается в Росреестр. После всего выдается документ о праве собственности. Следует знать, что по закону членом ЖСК можно быть с 16 лет.
Количество членов ЖСК минимальное — пять человек. То есть, если по факту нет пяти человек, то необходимо задуматься.
В настоящей статье вкратце был охвачен вопрос о приобретении недвижимости по схеме вступления в ЖСК. Такая схема, при соблюдении законодательства, вполне себе законна и имеет место быть.
